佛山市顺德区星光广场投资有限公司、余家寿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤06民终4621号

上诉人（原审被告）：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。

法定代表人：张广炽，该公司董事。

委托诉讼代理人：邓家益，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：余家寿，男，汉族，住江西省抚州市黎川县。

委托诉讼代理人：张秀英，广东厚生律师事务所律师。

上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司（以下简称星光公司）因与被上诉人余家寿房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

星光公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回余家寿的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由余家寿承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，双方之间不存在租赁合同关系，余家寿不是涉案房屋的承租人，也没有向星光公司支付任何租金，不享有退还租金请求权。根据法律规定及合同约定，涉案商铺承租人钱良英如要转让《物业预租合同》的权利义务必须得到星光公司同意，余家寿自始至终没有提供证据证明星光公司已经同意，应承担举证不能的法律后果。根据《物业预租合同》第十条第２点约定，转让涉案房屋的权利义务，须同时满足“向甲方提出书面申请、缴付500元手续费、经甲方审批同意”三个条件，但钱良英和余家寿自始至终没有向星光公司提出任何书面申请，没有缴付500元转名费，更谈不上得到星光公司同意。余家寿交纳的2000元只是物业服务协议转名费，不是租赁合同转名费。余家寿提供的《物业预租合同权利义务转让协议》星光公司无法确认其来源，无法确认其真实性和合法性。该协议即使是余家寿和钱良英自愿签订，但根据合同相对性，该协议对星光公司也不具约束力，该行为属于余家寿私自“转租”。二、即使法院认定余家寿是本案适格主体，但案涉《物业预租合同》约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。1.涉案合同约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。2.租金发票载明的仅仅是收费期限，而不是租赁期限。法律并未强制规定租金不可预收。提前缴租是当事人对其民事权利的处分，法院不应认定无效。租金发票记载的收费内容不能改变合同约定，只能证明星光公司收取了钱良英的款项并依法纳税。对合同作出任何变更，都必须双方协商一致。根据《物业预租合同》第二、三条及《房屋交接书》可知，星光公司收取租金的第一时间段为2014年1月18日至2034年1月18日，第二时间段为2034年1月18日至2048年8月30日，两个时间段均未超出20年。钱良英同意提前支付第二时间段的租金，是其权利的自由行使。对于未来发生的事情，合同当事人有权事前约定，法律并不禁止，法院不应认定无效。三、涉案合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点[国土资函（2001）469号]。2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等做出规定。根据该办法的规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。涉案租赁房屋是星光公司通过顺德区“招、拍、挂”平台向佛山市乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。项目开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，可见该项目的开发合法有效，其出租年限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》也指出，“只要政府同意出租、转让的，法院则可以认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。”集体土地流转的目的是为了工业或商业开发，建设商品房、厂房用于出售、出租、贷款担保等，让农民获取更多收益，符合投资者（含钱良英）及广大农民的根本利益。上述办法和批复表面上适用于集体建设用地使用权问题，但房屋建筑于土地之上，两者密不可分，解决集体建设用地出租、转让、出让问题的地方规章、政策及省高院批复应类推适用于本案。否则，集体建设用地转让、出租合法，房屋出租不合法，损害的是广大农民及投资者的根本利益，不利我国经济稳健发展。四、本案诉讼请求二中请求返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院认为未过诉讼时效是错误的。五、余家寿应当要求钱良英退还租金，如其请求得到支持，则会存在星光公司双重退费的可能。如果《物业预租合同权利义务转让协议》是钱良英与余家寿签订的，则双方对于该协议和《物业预租合同》的内容是清楚的，但是由于余家寿自身经营问题，案涉物业阶段性回报低于其心理预期，再加上有利其判例出现，故见利忘义，在要求钱良英退还租金无果后，转而要求星光公司退还租金。星光公司与钱良英的赁合同关系依然存在，如果余家寿这种做法得到支持，将来钱良英要求星光公司退还租金时，星光公司岂不重复退费。

余家寿上诉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、《物业预租合同权利义务转让协议》、《承诺书》是星光公司、余家寿与案外人钱良英的真实意思表示，说明星光公司同意钱良英将涉案房屋合同项下的权利义务一并转让给余家寿，该转让行为应当受法律保护，合同主体已变更，余家寿与星光公司为合同相对方。《物业预租合同》明确约定原承租人钱良英有权转租，钱良英及余家寿在星光公司工作人员的主持下签订《物业预租合同权利义务转让协议》将承租方相关权利义务转移给余家寿；星光公司亦已收取余家寿的“转名费”，并由余家寿出具《承诺书》遵守物业管理公司的《管理规约》，以上种种行为，说明星光公司亦同意原承租人钱良英转盘给余家寿，并配合余家寿办理了相关物业公司的手续。因此，星光公司与余家寿为《物业预租合同》的合同相对方，钱良英《物业预租合同》原权利义务已经被余家寿概括承受。二、余家寿及星光公司在签订《物业预租合同》时，尚没有合同被确认为部分无效，不能认定为已经知道或者应当知道权利被侵害，余家寿请求星光公司退回部分租金尚未超过诉讼时效。三、涉案《物业预租合同》中，星光公司收取租金是一个整体，而不应该割裂开。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”该条是法律的强制性规定，超过二十年的部分无效，故应当退还多收的部分。且本案属于房屋租赁合同纠纷，星光公司上诉所依据的办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用本案纠纷的处理。

余家寿向一审法院起诉请求：1.余家寿与星光公司签订的《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.星光公司向余家寿退回2033年12月25日至2048年8月30日期间的租金75318元(177929元÷12667天×5362天)；3.本案诉讼费用由星光公司承担。

一审法院认定事实：2012年5月29日，钱良英作为承租方（乙方）与星光公司作为出租方（甲方）签订编号为XG2012B2915的《物业预租合同》原件一份，约定星光公司出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座2915号的房屋给钱良英使用；建筑面积为35.6平方米，套内面积为25.51平方米；租金总价款为177929元；星光公司应在2013年12月25日前将房屋交付给钱良英使用；钱良英如将该物业转租给他人必须经星光公司书面同意，并到星光公司物业管理公司备案登记，钱良英如将该物业转租给他人，须向星光公司提交书面申请，并缴纳500元/套手续费。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后钱良英已向星光公司支付了全部租金，星光公司于2014年1月19日出具一份租金发票给余家寿，注明收到2013年12月25日至2048年8月30日的租金共177929元。钱良英于2014年1月18日签收《房屋交接书》。2016年7月26日，钱良英与余家寿签订《物业预租合同权利义务转让协议》，由钱良英将上述物业转租给余家寿。2016年8月11日，星光公司出具《收据》一份，盖财务章确认收取余家寿交来B2915公寓物业管理服务协议转名费2000元。同日，余家寿出具《承诺书》同意遵守星光广场物业公司的《管理规约》。现双方发生纠纷，余家寿于2017年3月2日向一审法院提起本案诉讼。

另查明，案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。

一审法院认为，一、对于合同主体，《物业预租合同》明确约定原承租人钱良英有权转租，钱良英与余家寿已签订《物业预租合同权利义务转让协议》将承租方相关的权利义务转移给余家寿；星光公司已收取余家寿的“转名费”，并由余家寿出具《承诺书》遵守物业管理公司的《管理规约》，视为星光公司亦同意原承租人钱良英转租给余家寿，并配合余家寿办理了相关物业公司的手续，因此一审法院认定余家寿与星光公司为《物业预租合同》的合同相对方，对于星光公司的抗辩称与余家寿不存在合同关系的抗辩不予采纳。

二、对于本案是否已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。按照本案余家寿的诉讼请求，第一项的请求《物业预租合同》部分无效，属于确认合同无效的请求权，实质为实体法上的形成权，按照理论通说是不适用诉讼时效的规定。而第二项的请求，属于返还财产请求权，应适用诉讼时效的规定，但余家寿在签订《物业预租合同》时，尚没有合同被确认部分无效，不能认定为已经知道或者应当知道权利被侵害，故星光公司抗辩主张签订《物业预租合同》时为诉讼时效起算点，至余家寿起诉已超过二年的诉讼时效，一审法院不予采纳。

三、对于租赁合同的租赁期限问题。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写2013年12月25日至2048年8月30日租金177929元。因此，应从整体而不能割裂来看，一审法院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。星光公司主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，一审法院不予采纳。

四、对于本案租赁期限超过二十年部分是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故一审法院认定案涉合同超过二十年部分无效。星光公司认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。因此，余家寿请求星光公司退回租赁合同无效部分的租金，一审法院予以支持，但所主张的租赁期限开始时间有误，故部分请求予以驳回。本案的租赁期限自交付之日2014年1月18日起计算二十年，从2034年1月18日起至2048年8月30日的部分无效，该无效部分的租金为75132元（全部租金177929元÷全部租赁期限12644天×无效部分5339天），星光公司应予退回。

综上所述，余家寿诉讼请求中有事实与法律依据的部分，一审法院予以支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、余家寿与星光公司签订的《物业预租合同》（合同编号为XG2012B2915）其中租赁期限自2034年1月18日起至2048年8月30日止的部分无效；二、星光公司在判决发生法律效力之日起十日内向余家寿退回租金75132元；三、驳回余家寿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682.96元，减半收取计841.48元（余家寿已预交），由余家寿负担2.08元，星光公司负担839.40元并向余家寿支付；管辖权异议受理费100元，由星光公司负担并直接向一审法院缴纳。

本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为：1.合同主体的问题；2.涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效；3.诉讼时效的问题。

对于争议焦点一。《物业预租合同》明确约定原承租人钱良英有权转租，钱良英与余家寿已签订《物业预租合同权利义务转让协议》将承租方相关的权利义务转移给余家寿，该意思表示真实。星光公司已收取余家寿的“转名费”，并由余家寿出具《承诺书》遵守物业管理公司的《管理规约》，可以视为星光公司同意原承租人钱良英转租给余家寿，并配合余家寿办理了相关物业公司的手续。星光公司上诉称收取的是“物业管理服务协议转名费”，而非“租赁合同转名费”，不能视为其同意钱良英整体转让《物业预租合同》的权利义务。本院认为，物业服务关系是基于租赁合同关系而形成，前述转名费的性质无论为何，星光公司收取即可表示其对钱良英将原《物业预租合同》的权利义务整体转移给余家寿未提出异议，该权利义务的整体转移合法有效，故本院对星光公司该上诉主张不予采信。一审法院认定余家寿与星光公司为《物业预租合同》的合同相对方的并无不当，本院予以维持。另外，由于涉案《物业预租合同》的合同相对方已经变更，如果原承租人钱良英基于该合同向星光公司主张权利，星光公司可以据此进行抗辩，不存在星光公司会重复履行合同义务的可能。

对于争议焦点二。涉案《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”此外，涉案租金发票注明所收取的费用为“2013年12月25日至2048年8月30日租金”。由此可见，涉案合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，而涉案房屋已于2014年1月18日交付，且双方已按租赁期限至2048年8月30日的约定履行，故租赁期限均已超过二十年。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效并无不当，本院予以维持。星光公司上诉主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租、属预租合同没有事实和法律依据，本院不予支持。星光公司还主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。鉴于本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，不适用于本案纠纷的处理，故星光公司的该上诉理由理据不足，本院不予采纳。

对于第三个争议焦点。余家寿诉请退还超过二十年租赁期限的租金是基于超过二十年租赁期限部分的合同无效而提出的，由于合同效力需要通过法院审查认定，故在双方之间的租赁合同关系被依法确认无效之前，不能认定余家寿已经知道或者应当知道权利被侵害。因此，余家寿于本案中诉请返还租金并未超过诉讼时效期间。星光广场关于余家寿诉请退还超过二十年租赁期限的租金超过诉讼时效期间的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上所述，星光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1678.30元，由上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈笑尘

审判员　　钱　伟

审判员　　安　静

二〇一八年五月二十五日

书记员　　钟勉力